1. Identifier les signes d’un logement abandonné
Un doute ne suffit pas. Il faut relever plusieurs indices concordants :
- Loyers impayés depuis plusieurs mois
- Courriers non relevés
- Absence de réponse aux appels, courriels ou courriers
- Témoignages du voisinage évoquant un départ prolongé
- Logement semblant inoccupé (stores fermés en permanence, pas d’éclairage…)
Attention : En l'absence de remise de clés et d'autorisation du locataire, le propriétaire ne peut jamais pénétrer dans le logement loué ; et ce, même en cas de suspicion forte d’abandon. A défaut, vous commettez une violation de domicile.
2. La mise en demeure par commissaire de justice
Première étape essentielle : mandater un commissaire de justice pour adresser une mise en demeure au locataire.
- Objet : lui demander de justifier qu’il occupe encore le logement.
- Délai légal : 1 mois pour répondre.
- Cette mise en demeure peut être jointe à un commandement de payer, en cas d’impayés.
Sans réponse dans le délai, la procédure peut être poursuivie.
3. Le constat d’abandon : une étape décisive
Passé le délai d’un mois, le commissaire de justice procède à une visite du logement, dans les conditions prévues aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du code des procédures civiles d'exécution dans un cadre strictement légal afin de constater l'état d'abandon du logement.
Il dresse alors un procès-verbal de constat d’abandon avec un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication si ces derniers paraissent ou non avoir une valeur marchande.
Ce document est indispensable pour saisir le juge.
4. Saisir le juge pour résilier le bail
La prochaine étape est judiciaire. L'huissier de justice dépose une requête devant le juge des contentieux de la protection pour demander :
- La résiliation du bail
- La reprise des lieux
- Le règlement des loyers impayés
- Et le sort des biens restés dans le logement
Le commissaire de justice devra pour cela fournir :
- Le contrat de bail
- L’état des loyers et charges
- La mise en demeure restée infructueuse
- Le procès-verbal de constat d’abandon
Le juge rend alors une ordonnance autorisant la reprise des lieux, souvent assortie d'une condamnation aux loyers et charges impayés.
Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus.
5. Notification de l’ordonnance et reprise du logement
L’ordonnance est notifiée par commissaire de justice au locataire (à sa dernière adresse connue). Celui-ci dispose d'un mois pour la contester.
En l'absence d'opposition dans le mois suivant la signification, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de chose jugée et nous pourrons reprendre votre logement.
La reprise des lieux par un commissaire de justice s'effectue immédiatement une fois que l'ordonnance est devenue exécutoire, sans procédure préalable et sans avoir à solliciter le concours de la force publique.
Si vous êtes confronté à un abandon de votre logement, n'hésitez pas à nous mandater ou à nous poser votre question.
Notre étude de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) est compétente dans toute l'Alsace sur les secteurs de Saint-Louis (68300), Mulhouse, Colmar et Strasbourg ; et nationalement pour le pilotage de vos dossiers.
