Lorsque les loyers ne sont pas payés, la situation peut rapidement se dégrader. Plusieurs options s’offrent à vous, mais il est essentiel de commencer par les démarches amiables avant de se tourner vers la voie judiciaire.
I. La phase amiable : chercher une solution à l’amiable
1. Avertir le locataire du non-paiement
Dès le premier impayé, il est primordial de réagir rapidement. Contactez d’abord votre locataire de manière courtoise mais ferme. Il est possible que le défaut de paiement soit temporaire ou dû à des difficultés passagères. Vous pouvez envoyer une lettre simple pour rappeler à votre locataire ses obligations. Ménagez-vous une preuve solide qui permet d'attester de l'envoi de votre rappel : mail ou lettre recommandée (avec ou sans avis de réception). Si cela ne donne aucun résultat, passez à l’étape suivante.
2. En cas d'inefficacité des rappels à votre locataire : recours envers la caution
Si votre locataire a un garant (personne physique, garantie Visale, ou garantie des loyers impayés), vous pouvez lui demander de régler les sommes dues.
3. En cas d'échec des solutions amiable : information de la CAF/MSA et passage à la procédure de résiliation de bail
En matière de bail d'habitation, il n'est pas rare que la CAF ou la MSA vous verse directement l'aide personnelle au logement. Pour la Caf, l’impayé est établi lorsque le cumul des sommes impayées atteint 2 fois le montant du loyer (loyer + charges), après déduction de l'aide au logement. Dès que l’impayé est établi, vous avez 2 mois pour le signaler à la Caf en précisant le nom et l’adresse de votre locataire, le montant et la période de la dette. Si vous ne respectez pas ce délai et informez tardivement la Caf, une pénalité est possible.
II. La phase contentieuse :
la procédure pour résilier le bail et reprendre le logement en l'absence d'accord amiable
Lorsque les démarches amiables échouent, il devient nécessaire de passer à la phase judiciaire, notamment si le locataire refuse de payer ou est dans l’incapacité de le faire.
En fonction de votre contrat, le bail peut être résilié soit de plein droit si une clause résolutoire figure dans le contrat ou soit par le juge qui devra alors prononcer la résiliation du bail.
Voici ce que vous devez faire dans chaque cas :
1. Si le bail contient une clause résolutoire
Vous pouvez demander à un commissaire de justice de signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.
En matière de bail d'habitation, votre locataire disposera de deux mois (ou 6 semaines en fonction de la date du bail) pour régler sa dette.
En matière de bail commercial, votre locataire disposera d'un mois pour régler sa dette.
Si le preneur a remboursé sa dette dans le délai, il peut rester dans le logement. A contrario, en l'absence d'accord avec le preneur et passé ce délai, il faudra attraire le locataire en justice afin que le juge constate la résiliation de plein droit du bail. Cela se matérialise par une convocation au tribunal (assignation) de votre locataire au tribunal pour demander sa condamnation à payer les arriérés de loyers et à quitter les lieux et à défaut de libération des lieux, le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif ou jusqu’à l’expulsion avec le concours de la force publique.
2. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire
La résiliation du bail et l’expulsion ne sont pas automatiques. Il vous faudra convoquer en justice votre locataire par une assignation. Le juge décidera si le bail peut être résilié et si une expulsion est justifiée.
Une fois que la décision est rendue, il faudra par la suite charger un huissier de justice de signifier la décision à votre locataire afin qu'elle lui soit opposable. S'il est nécessaire d'engager une procédure d'expulsion, vous pourrez mandater en même temps votre huissier de justice.
Dans tous les cas, le locataire, lorsqu'il reçoit une signification par huissier de justice, prend conscience de la gravité de la situation. Cette démarche représente également un moment stratégique où la médiation et le dialogue peuvent reprendre leur place. Un échéancier de paiement ou un accord sur la résiliation du bail à l’amiable peuvent émerger et ainsi éviter la poursuite de la procédure d'expulsion.
Bonus : Préservez vos loyers impayés grâce à la saisie conservatoire
Lorsqu’un locataire cesse de régler ses loyers et que tout porte à croire qu’il n’a aucune intention d’honorer sa dette — en cas de départ précipité, de refus persistant malgré plusieurs mises en demeure, ou encore d’aveu explicite de non-paiement — il peut être opportun d’envisager une saisie conservatoire.
Cette saisie conservatoire permettra d'immobiliser les sommes dues entre les mains de tout tiers saisi (comme la banque) afin de préserver vos droits dans l'attente d'un titre exécutoire en bonne et due forme.
Notre étude vous accompagne pour évaluer l’opportunité d’une saisie conservatoire, en appréciant rigoureusement le rapport entre les bénéfices attendus de la mesure et les contraintes juridiques ou économiques qu’elle implique.
Dans tous les cas, si vous êtes confronté à des loyers impayés, ne laissez pas ces derniers s'accumuler : n'hésiter pas à nous mandater ou à nous poser votre question.
Notre étude de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) est compétente dans toute l'Alsace sur les secteurs de Saint-Louis, Mulhouse, Colmar et Strasbourg ; et nationalement pour le pilotage de vos dossiers.
